Ingezonden bericht: notaris IJsseloevers
HUURT U EEN WONING VAN UW KIND? LEES DAN DIT STUKJE!
Heeft u in het verleden uw huis aan uw kind verkocht en bent u daar zelf in blijven wonen?
Dit kan dure fiscale consequenties hebben als u niet aan alle regels voldoet.
Heeft u in het verleden uw woning verkocht aan (een van) uw kinderen en bent u in die woning blijven wonen, dan kan het in bepaalde gevallen zijn dat (een deel van) de WOZ-waarde van deze woning bij uw overlijden fictief bij uw nalatenschap wordt opgeteld. De hierover verschuldigde erfbelasting komt ten laste van het kind aan wie u deze woning heeft verkocht.
De bijtelling van de WOZ-waarde kan geschieden indien u tot aan uw overlijden in deze woning woonde en u geen of te weinig huur heeft betaald.
Indien u geen huur betaalt of indien u wel huur betaalt maar minder dan 6% van de WOZ-waarde
Bij de overdracht door een ouder van zijn woning aan een kind onder voorbehoud van een huurrecht, blijkt artikel 10 van de Successiewet buiten toepassing als de ouder jaarlijks daadwerkelijk aan het kind een zakelijke huur betaald die tenminste gelijk is aan 6% (sinds 2010) van de waarde van de woning in onbezwaarde staat.
In dat geval valt de woning niet fictief in uw nalatenschap en is daarom geen erfbelasting verschuldigd.
Maar, indien u geen huur betaalt of te weinig (minder dan 6% van de WOZ-waarde), dan wordt de waarde van de woning (WOZ-waarde) ten tijde van uw overlijden opgeteld bij het erfdeel van het kind dat die woning van u heeft gekocht.
De door uw kind daadwerkelijk betaalde koopprijs mag dan wel op deze waarde in mindering worden gebracht, maar in de meeste gevallen zal de betaalde koopprijs minder zijn dan de waarde ten tijde van uw overlijden en is het meerdere belast met erfbelasting.
Nog erger, indien uw kind de koopprijs niet daadwerkelijk heeft betaald maar u de koopprijs bijvoorbeeld heeft kwijtgescholden of geleend zonder rentebepaling en direct opeisbaar, dan gaat de wet (en de fiscus) er van uit dat de ouder niets heeft “opgeofferd” en kan er geen bedrag op de WOZ-waarde in mindering worden gebracht. De volle waarde wordt dan belast bij het kind aan wie u de woning heeft verkocht.
Naast het belasten van de woning worden ook de niet betaalde huurbedragen opgeteld bij uw nalatenschap. Deze worden bij elkaar opgeteld met daarover berekend 6% samengestelde rente vanaf de dag dat deze huur verschuldigd was tot aan uw overlijden. Door de rente over rente, kunnen deze huurbedragen fors oplopen.
Voorbeeld:
Stel: u heeft uw woning destijds in 1992 aan kind A verkocht voor € 100.000,00.
Kind A is de koopprijs schuldig gebleven en is nooit betaald.
Bij uw overlijden is de waarde van uw woning € 300.000,00.
U heeft nooit huur betaald. Deze huurschuld bedraagt ten tijde van uw overlijden aan uw kind bijvoorbeeld € 270.000,00, want niet alleen niet betaalde huurbedragen, maar ook samengestelde rente over deze huurbedragen.
Dan is de fictieve verkrijging van kind A groot € 300.000,00 + € 270.000,00 = € 570.000,00.
De erfbelasting daarover bedraagt circa € 120.000,00.
Door de huurschuld kan het zelfs betekenen dat daardoor uw nalatenschap klein of negatief is, met als gevolg dat kind A de erfbelasting uit zijn eigen vermogen moet betalen.
Mijn advies is om in ieder geval elk jaar te controleren of uw huurbedrag gelijk is aan 6% van de WOZ-waarde aangezien deze waarde jaarlijks wijzigt. Indien u er achter komt dat u te weinig huur heeft betaald, kunt u dit corrigeren door de te weinig betaalde huur alsnog te voldoen.
Indien deze huurachterstand zodanig groot is dat deze niet meer is in te halen, of het voor u niet mogelijk is om 6% huur te betalen, neemt u dan voor advies contact met notariskantoor IJsseloevers op. De notaris kan u begeleiden hoe u dit het beste kunt aanpakken en u (kind A) hiermee flink wat erfbelasting kunnen besparen.
Wilt u hier meer informatie over of heeft u behoefte aan een gratis en vrijblijvend informatief gesprek? Bel voor een afspraak 038-332 55 55 / 038-385 10 30 of bezoek onze website: www.ijsseloevers.nl
