Koper moet reageren – Notaris aan het woord

Bijdrage van notariskantoor IJsseloevers
Wat moet u als koper doen bij gebreken aan de woning?

U heeft een huis gekocht. Er is een (voorlopige) koopakte opgemaakt. In die koopakte staat gebruikelijk onder andere dat de gekochte woning de eigenschappen bezit die voor gebruik als woning noodzakelijk zijn. Dit is in overeenstemming met wat in de wet op dat punt is bepaald. Nadat de woning (door uw ondertekening van de akten op het notariskantoor) uw eigendom is geworden, gaat u aan het klussen. U wilt namelijk wat veranderingen aanbrengen, want de woning is niet geheel in overeenstemming met uw wensen. Dan komt u tot de ontdekking dat er iets aan de hand is met de woning, bijvoorbeeld de houten vloer is aangetast door een zwam, waardoor de houten vloer geheel moet worden vervangen. De eerste vraag is dan: bezit de woning nu niet de eigenschappen die je als koper mocht verwachten van een woning. In de praktijk hebben zich al allerlei gevallen voorgedaan waarin de koper, na de overdracht constateerde dat er een gebrek aan de woning kleefde. Voor sommige gebreken kwam de rechter tot de conclusie dat die het gebruik als woning niet aantastten en voor andere gebreken dat dat wel het geval was. In een geval waarin de vloer door aantasting door zwam geheel moest worden vervangen, heeft de rechter beslist dat de woning niet voldeed aan wat de koper had mogen verwachten. In een ander geval waarin de verdiepingsvloer niet sterk genoeg bleek te zijn om een waterbed te dragen als gevolg van een constructiefout, waarvan de verkoper ook niet op de hoogte is, is beslist dat die dan niet voor rekening van de verkoper kwam.

Het zou anders zijn als de koper uitdrukkelijk als voorwaarde in de koopovereenkomst had laten opnemen dat de verdiepingsvloer ook sterk genoeg moest zijn om een waterbed te dragen.
U heeft geconstateerd dat de woning een gebrek vertoont en we nemen even aan dat het gebrek dusdanig is dat de woning niet voldoet aan hetgeen u, als koper, op grond van de koopovereenkomst had mogen verwachten. Wat moet u als koper dan doen? De wet legt op de koper de verplichting om dat te melden aan de verkoper. Hoeveel tijd hebt u als koper om dat te melden? De wet bepaalt dat als de koper het gebrek niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken aan de verkoper meldt, hij zich er dan niet meer op kan beroepen dat de woning niet beantwoord aan hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In de wet staat dus niet een vaste termijn, maar spreekt van “binnen bekwame tijd”. Omdat dit een wat ruime of vage omschrijving is, hebben rechters de betekenis in concrete gevallen moeten invullen/uitleggen. Is met bekwame tijd bedoeld twee, drie, vier of vijf maanden of nog een andere periode?

Zo is in het verleden door het hof Arnhem beslist dat in beginsel de koper een gebrek binnen twee maanden na ontdekking aan de verkoper moet melden. Alleen in bijzondere omstandigheden kan een melding na twee maanden nog als “binnen bekwame tijd” gelden.
Later heeft de Hoge Raad dit genuanceerd en uitgemaakt dat de termijn onder bepaalde omstandigheden ook langer kan zijn, bijvoorbeeld als het gebrek moeilijk waarneembaar is of technisch onderzoek moet worden verricht; in dat laatste geval is het wel raadzaam dat onderzoek wel alvast te melden aan de verkoper.
Conclusie is dus: meld indien mogelijk binnen twee maanden na ontdekking een gebrek bij de verkoper, dan is de melding in elk geval tijdig gedaan. Een latere melding kan nog tijdig zijn, maar dan moet je als koper wel bijzondere omstandigheden aanvoeren waarom je niet binnen die twee maanden hebt kunnen melden.

Hebt u nog vragen of is er bij u behoefte aan een informatief gesprek. Klik dan op de banner: www.ijsseloevers.nl
logo IJsseloevers

Ons kantoor houdt (in overleg) lezingen voor uw vereniging, ouderenbond enz. Gebruikelijke onderwerpen zijn Erfrecht, AWBZ, testamenten/levenstestamenten/volmachten. Bel ons voor meer informatie.
AVONDOPENSTELLING OP AFSPRAAK.